Groupe Osiris
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FOIRE AUX QUESTIONS

GESTION

  • F.A.Q Groupe OSIRISLe loyer et les Charges locatives
    • Qu’est-ce que l’IRL ?
      L’IRL est l’Indice de Révision des Loyers. Cet indice est fourni par l’INSEE tous les trimestres.
      Il sert de base au calcul de la révision annuelle du loyer selon la formule suivante :
      (montant du loyer / indice de l’année passée) x (nouvel indice)
      La révision de loyer se fait a date anniversaire du 1° quittancement
    • Que comprennent les charges ?
      Il existe 3 types de charges
      • Les charges individuelles : électricité, taxe habitation, eau (si elle est facturée directement par le concessionnaire), etc….
      • Les charges collectives : éclairage extérieur, entretien espace vert, piscine, ascenseur, v.m.c, etc …. (en maison individuelle, ces charges deviennent individuelles)
      • Les charges communales : assainissement, ramassage des ordures ménagères etc…
  • F.A.Q Groupe OSIRISLes Assurances
    • A qui revient le choix de l’assurance habitation ?
      Même si elle est obligatoire, le propriétaire n’a en aucun cas le droit d’imposer à son locataire une compagnie d’assurance. C’est au locataire de choisir sa compagnie d’assurance. L’assurance va prendre en charge les risques locatifs comme les dégâts des eaux, et autres dommages causés aux tiers. L’attestation d’assurance doit être présentée au propriétaire lors de la rédaction du bail au bailleur et chaque année, au renouvellement du bail.
    • Comment sont gérés les loyers impayés ?
      Dès que les loyers impayés sont constatés, après une relance simple puis une relance en recommandé, et information au propriétaire :

      1- si le propriétaire bénéficie d’une assurance loyer impayé, nous faisons la déclaration pour son compte auprès de la compagnie qui lancera la procédure contentieuse ( voir ci–dessous ) et ensuite nous suivons le dossier .

      2- si le propriétaire n’a pas souscrit d’assurance loyer impayé, nous pouvons gérer le contentieux pour son compte:

      • Commandement de payer délivré par huissier
      • Choix d’un avocat pour engager la procédure judiciaire
      • Suivi du dossier jusqu'à l’expulsion si besoin est et recouvrement des sommes impayées.

    • J’ai entendu parler d’une garantie couvrant les loyers impayés. Comment cela fonctionne-t-il ?
      Il existe effectivement des compagnies d’assurances qui proposent des contrats garantissant les loyers impayés.
      Le cout de ces assurances est un % du quittancement du locataire.

      l y a plusieurs types de contrat, suivant les compagnies et les garanties proposées (remboursement total ou partiel, avec ou sans franchise, etc. …)
      Il existe également le GRL (Garantie des Revenus Locatifs) cautionné par l’état qui est adapté à certains profils de locataire non pris en charge par les assurances.

    • Qu’est-ce que le PASS GRL ?
      C’est une forme de garantie de loyer impayé, cautionnée par l’état, qui permet d’assurer une palette plus large de locataires que les assurances impayées privées, plus restrictives. En fonction des caractéristiques financières des locataires, elle se substitue ou non à une assurance classique.
      Les critères de la GRL ne permettent pas d’assurer tous les locataires.
    • Quelles sont les ressources prises en compte dans la GRL ?
      Ces ressources sont assez larges et incluent certains revenus sociaux.
    • Est-ce que la GRL fonctionne en cas de co-location ?
      Oui, elle fonctionne.
    • Peut-on cumuler une garantie Loca-Pass et un Pass-GRL ?
      Le PASS GRL étant plus protecteur, nous le privilégions systématiquement.
      Le loca-pass est un système de garantie semblable à une caution. On ne peut pas cumuler une assurance et une caution
    • Les étudiants peuvent-ils bénéficier du Pass-GRL ?
      Non sauf s’ils sont boursiers, et si cette bourse  répond à certaines conditions.
    • Dans quelle mesure, un propriétaire peut-il souscrire à la garantie PASS-GRL
      1- La première condition est de vouloir être assuré contre les loyers impayés.
      2- La seconde est de s’ouvrir dans ce cas, à un plus grand nombre de locataires potentiels.
  • F.A.Q Groupe OSIRISLes travaux et réparations
    • Qui paye en cas d’intervention de réparation dans le bien géré ?
      Si les travaux sont assimilables à de gros travaux, ou des travaux suite à l’usure ou la vétusté, c’est le propriétaire.
      Dans le cas de travaux d’entretien ou de remise en état, c’est le locataire, la liste est fixée par le décret du 26 août 1987.
      Une liste des travaux dits locatifs est annexée au bail.
    • Quels sont les travaux pris en charge par le propriétaire ?
      Avant la signature du bail, le propriétaire se doit de livrer au locataire un logement décent et en bon état d’entretien et de réparation. Le logement doit comporter une installation électrique, l’eau potable, et doit garantir le bon fonctionnement du matériel (chaudière, volets, radiateurs, …).
      En cours de bail, le locataire se charge des travaux d’entretien du logement. Quant au propriétaire, il a pour obligation de réaliser les travaux de gros oeuvre ou de remplacements de certains éléments comme la chaudière.
    • Que dois-je faire lorsque je subis un dégât des eaux ?
      La première des choses est de prendre des mesures conservatoires (de protection) et faire une déclaration à votre assurance, conjointement avec celui qui est à l’origine du désordre, qui le déclarera lui même a son assurance. (Votre voisin ou la copropriété si l’origine du sinistre se trouve dans les parties communes)

LOCATION

TRANSACTION

  • F.A.Q Groupe OSIRISLe Prix du bien
    • Comment connaître la valeur de mon bien ?
      Une valeur vénale précise est quelque chose de sérieux donnée par un professionnel. Se fier aux journaux spécialisés et estimer soi-même peut conduire à une erreur d’appréciation importante. Il faut vraiment contacter un agent immobilier sérieux qui aura l’ensemble des compétences requises.
    • Comment l’agent immobilier définit-il le prix de mon bien ?
      ’agent immobilier va se baser non seulement sur les éléments intrinsèques de votre bien, mais également sur sa connaissance des transactions réelles récentes dans le secteur ainsi que des souhaits de sa clientèle.
      L’agent immobilier vous aide à appréhender la demande, les souhaits et réactions des acquéreurs au moment où vous souhaitez vendre.
      L’agent immobilier vous apporte cet élément de réponse indispensable à la fixation du prix.
    • Pourquoi les valeurs que me donnent les divers agents immobiliers sont parfois différentes ?
      Un bon agent immobilier vous fera une estimation de votre bien conforme à la réalité du marché.
      Certaines agences privilégieront le fait de vous faire plaisir et de vous faire rêver sur la valeur de votre bien tout en étant dans l’incapacité de le vendre à ce prix.
      Choisissez toujours un agent immobilier qui motivera sa valeur en fonction de la réalité du marché.
    • Quels sont les risques d’une surestimation ?
      Attention une surestimation peut faire perdre de l’argent.
      Mettre en vente un bien au-delà du prix du marché va conduire les acquéreurs potentiels à ne pas visiter votre bien.
      Et ceux qui acceptent de le visiter vont être déçus et aucune proposition ne sera faite.
      Votre bien va se situer hors marché et se déprécier à terme.
  • F.A.Q Groupe OSIRISLa mise en vente
    • Comment vendre mon bien ?
      Une fois la valeur définie avec l’agent immobilier, celui-ci vous apportera la compétence et les moyens de publicité nécessaires à une vente optimale. Il aura besoin de votre concours pour pouvoir visiter votre bien dans les meilleures conditions : logement rangé et mis en valeur pour les visites etc.
      C’est un négociateur professionnel, appuyez-vous sur lui.
      La vente d’un bien est une affaire sérieuse cela vous arrivera 2 ou3 fois dans votre vie, un professionnel est nécessaire et indispensable.
    • Que se passe-t-il lorsqu’un acquéreur se décide à faire une offre ?
      N’oubliez pas que votre agent immobilier est un négociateur professionnel et que son objectif est d’arriver à un juste prix.
      C’est lui qui saura interpréter la capacité financière de votre acquéreur potentiel, qui négociera au mieux le prix final et qui saura monter et gérer le dossier juridique pour formaliser un compromis.
    • A quel moment dois-je faire une offre d’achat ?
      À partir du moment où le bien vous intéresse et que vous envisagez de l’acquérir, une offre d’achat écrite est indispensable. Elle constitue une base solide indispensable sur laquelle l’agent immobilier, votre conseil, pourra exercer ses talents de négociateur pour arriver à un accord.
      Une offre d’achat écrite est un préalable indispensable à toute négociation.
    • Peut-on vendre un logement occupé ?
      Le propriétaire d’un logement loué peut tout à fait le mettre en vente sans demander à son locataire de quitter les lieux. Pour mettre le bien immobilier en vente, il n’est pas obligatoire d’attendre la fin du bail. Le propriétaire à l‘obligation de proposer le bien à la vente au locataire ; Ce dernier est prioritaire . Si le locataire ne donne pas suite à l’offre, le propriétaire est libre de le vendre. Le locataire ne quitte pas les lieux mais changera simplement de propriétaire-bailleur.
    • De quel délai de rétractation dispose l’acheteur ?
      Qu’il s’agisse de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, l’acheteur dispose d’un droit incompressible de rétractation de 7 jours. Ce délai prend effet à compter du lendemain de la réception par lettre recommandée avec avis de réception de la signature du contrat. L’acheteur peut alors se rétracter sans conséquence et sans motif particulier. Dans ce cas, le dépôt de garantie versé devra lui être restitué dans son intégralité. Si l’acheteur se rétracte au delà de 7 jours, toute somme versée sera acquise par le vendeur.
    • Le vendeur peut-il demander un chèque de réservation ?
      D’après l’article L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation, le vendeur n’est pas en droit de réclamer un chèque de réservation à l’acheteur suite à leur entente sur le prix de vente. Tant que le compromis de vente n’est pas signé par les deux parties, aucune somme ne doit être versée. C’est uniquement lors de la signature du compromis de vente que l’acheteur va verser une somme correspondante entre 5% et 10% du prix de vente. Cette somme versée sera imputée au prix de vente lors de la signature de l’acte authentique c’est-à-dire le moment du paiement total du bien immobilier.
    • Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

      Le compromis de vente est un « avant-contrat » qui engage le vendeur et l’acheteur. Il regroupe toutes les modalités de la vente comme le prix, la description du bien ou encore la date butoir à laquelle devra être signé l’acte définitif de vente. Le vendeur s’engage donc à vendre le bien immobilier sous certaines conditions précisées dans le compromis et l’acheteur s’engage à acheter le logement sous les mêmes conditions. Lors de la signature du compromis, l’acheteur doit verser une somme équivalent à 10% maximum du prix de vente.

      La promesse de vente est un contrat qui, a contrario, n’engage que le vendeur. Celui-ci fait part à l’acheteur potentiel de son engagement à lui vendre son bien immobilier. L’acheteur, ou le bénéficiaire, dispose alors d’un délai pour donner sa réponse. S’il est d’accord, il devra verser au vendeur une somme correspondant à environ 10% du prix de vente. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts 10 jours après sa signature ou un mois si cette dernière est signée devant notaire.
    • Quels sont les diagnostics obligatoires ?
      Le nombre de diagnostics techniques obligatoire est variable selon la nature, la date de construction et la zone d’implantation de votre bien immobilier. Tous les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.
      Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et a une durée illimitée dans le cas de non présence d’amiante.
      Le diagnostic plomb est imposé aux biens construits avant 1949 et est illimité dans le temps lorsque le plomb n’est pas détecté. Dans le cas contraire, le rapport n’est valable qu’un an.
      Le diagnostic termites est obligatoire pour les logements situés en zone contaminée déclarée par arrêté préfectoral. Ce diagnostic a une validité de 6 mois.
      Pour les biens immobiliers situés en copropriété, le diagnostic loi Carrez (mesurage) est obligatoire et a une durée illimitée sauf en cas de travaux effectués touchant à la surface du bien immobilier.
      Les logements comportant une installation de gaz supérieure à 15 ans et une installation électrique supérieure à 15 ans, sont soumis au diagnostic gaz et au diagnostic électrique. Ces deux diagnostics sont valables 3 ans.
      Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être établi pour tout type de bien immobilier et est valable 10 ans.
      Le diagnostic état des risques naturels et technologiques est obligatoire pour tous les biens immobiliers situés en zone à risque et est valable 6 mois.
      Tous les diagnostics doivent être présentés lors de la rédaction du compromis de vente sauf le DPE qui doit être affiché dès l’annonce immobilière.
      La surface carrez étant un élément fondamental de la valeur du bien à vendre, le fait de la connaître lors de la mise en vente permet de renseigner correctement l’acquéreur.
    • Qui doit régler les diagnostiques ?
      Les diagnostics sont à la charge du vendeur. Votre agent immobilier peut en assurer la gestion administrative et vous décharger de cette tâche. jusqu’à son départ.
    • Qui choisit le notaire ?
      Chaque partie, peut se faire assister du notaire de son choix sans surcoût sur les frais d’actes.
      L’agent immobilier, de par son expérience et les nombreux actes qu’il a signés, peut utilement vous orienter sur une étude notariale si vous n’avez pas de notaire attitré.

SYNDIC de COPROPRIETE

  • F.A.Q Groupe OSIRISCe qu'il faut savoir
    • Doit-on participer aux charges d’ascenseur et aux charges d’entretien des escaliers en habitant au rez-de-chaussée ?
      Le règlement de copropriété fixe les règles de répartition des dépenses entre les différents lots d’une résidence. Généralement les charges spécifiques ont des répartitions spécifiques. Exemple les charges d’ascenseurs qui sont réparties en fonction de l’utilisation et pondérées en fonction de l’étage.
    • Est-il obligatoire d’assister aux assemblées générales ?
      Tous les ans, les copropriétaires reçoivent une convocation pour participer à l’assemblée générale. C’est l’occasion de voter pour les résolutions qui sont à l’ordre du jour.
      Votre présence n’est pas obligatoire, mais souhaitable aux assemblées générales.
      En cas d’impossibilité vous pouvez donner pouvoir un autre copropriétaire ou une personne de votre choix pour vous représenter.
      Les résolutions adoptées en assemblée générale et aux majorités requises, sont opposables à l’ensemble des copropriétaires
    • Doit-on payer les travaux si l'on appartient à la copropriété après leur vote ?
      Vous êtes dans l’obligation de contribuer aux dépenses de la copropriété même si vous êtes devenu propriétaire de votre bien après le vote en assemblée générale. Il est donc important de se renseigner au préalable sur les chantiers futurs ou en cours.
    • Peut-on transformer des parties communes en parties privatives ?
      Un copropriétaire peut demander à la copropriété de lui vendre une partie commune. Si le syndicat des copropriétaires est d’accord (résolution votée à l’unanimité), il s’agit d’une vente classique, sachant que le règlement de copropriété devra être modifié avant la vente pour prendre en compte ce nouveau lot dans la répartition des charges.
    • Comment mettre en place une copropriété dans un immeuble neuf ?
      La copropriété existe, de fait, à partir du moment où il y a au moins deux propriétaires. Avant la 1° assemblée générale la copropriété est administrée par un syndic provisoire (généralement le promoteur). Ce syndic provisoire doit convoquer la 1° assemblée générale avec notamment en résolution « l’élection du Syndic »
    • Que se passe-t-il en cas de contestation d’une décision prise en assemblée générale ?
      Après délibération de l’assemblée générale, le secrétaire de séance établit un procès-verbal. Ce document est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires défaillants ou opposants. Il comporte les résultats de vote. Pour contester ce résultat, vous disposez d’un délai de deux mois pour agir devant le tribunal de grande instance. Vous devez obligatoirement recourir à un avocat.
    • Que se passe-t-il en cas de retard dans le paiement des charges de copropriété ?
      Les charges de copropriétaires ont pour finalité de financer les dépenses courantes et les investissements. Si vous payez vos charges avec du retard, vous pouvez mettre en danger la situation financière de votre copropriété particulièrement s’il s’agit d’une petite copropriété. Pour éviter cela, il est préférable de mettre en place un protocole de recouvrement des impayés :
      • La lettre de relance
      • Les arrangements amiables (échelonnement de la dette)
      • Le contentieux

      Si vous savez que vous ne pourrez pas payer vos charges, il vaut mieux alerter au préalable le syndic de copropriété.

    • Quelles sont les démarches en cas de travaux urgents ?
      La loi 10 juillet 1965 permet au syndic d’effectuer toutes les démarches nécessaires dès lors que des travaux sont urgents c'est-à-dire, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la sécurité des personnes. Le syndic ne devra pas convoquer l’assemblée générale pour prendre cette décision. En revanche, il pourra la convoquer pour demander de nouvelles rentrées d’argent a posteriori.
    • Qui décide et qui paie le ravalement ?
      Le ravalement peut être aussi décidé de plein gré par les copropriétaires. Ils doivent tous y participer en fonction de la répartition de leurs tantièmes. Le maire peut imposer au syndicat des copropriétaire ces travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble.
    • Que peut faire le syndic en cas de trouble de jouissance ?
      Le Syndic n’a pas le pouvoir de faire respecter l’ordre, il faut dans ce cas s’adresser à son commissariat pour tapage nocturne, tapage diurne etc.

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